Можно ли сегодня представить, как изменится архитектурный облик Москвы к 2020 году, и какими квартирами она порадует потенциальных покупателей? Строительство – процесс сложный, но попытаться выявить основные тенденции, которые лягут в основу градостроительной политики следующих 10-15 лет можно уже сейчас. Как заявил московский мэр Юрий Лужков, до 2020 года в столице будет построено 70 млн. кв.м. жилья. Нетрудно посчитать, что количество ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья в Москве останется примерно на нынешнем уровне — 5–5,5млн. кв. м. в год. Можно сделать вывод, что Москва, в отличие от некоторых других регионов не стремится строить по 1 кв. м. на человека в год.
Где будут строить?
Специалисты аналитического центра www.irn.ru полагают, что такая позиция обусловлена высокой плотностью заселения (около 10,4 млн. постоянных жителей) и растущим дефицитом ликвидных строительных площадок в столице. К тому же московский стройкомплекс еще несколько лет назад вышел на свои предельные мощности и дальнейшего наращивания объемов строительства жилья в городе, скорее всего, не произойдет. Наоборот, столичные компании начали активно осваивать подмосковные территории.
А у Москвы имеются два основных источника поступления новых строительных площадок. Это земельные участки, освобождаемые от пятиэтажек и промзон. Согласно московской градостроительной политике, после прекращения (ограничения) в столице «точечной» застройки, строительство будет вестись комплексно: либо будут возводиться новые кварталы (одновременно с инфраструктурой), либо реконструироваться уже существующие микрорайоны.
воскресенье, 25 ноября 2007 г.
Развитие рынка загородной недвижимости
Развитие рынка загородной недвижимости в октябре эксперты характеризуют как стабильное. Цены выросли в среднем на 3% по сравнению с сентябрьскими, спрос достиг нехарактерного для этого времени года уровня.
Спрос особой активностью не отличался, но, как отмечают участники рынка, в этом году, как и в прошлом, он выше, чем обычно. Этот факт объясняется, как ни странно, благоприятными метеоусловиями: в октябре стояла хорошая погода, и клиенты спешили приобрести жилье до наступления холодов. Глобальных проектов девелоперы на сей раз не предлагали, но новых середнячков появилось довольно много.
Так, вышел на рынок элитный коттеджный поселок "Баден-Баден", который расположен в 12 км от МКАД по Калужскому шоссе. Он состоит из 40 домовладений площадью от 470 до 900 кв. м, построенных на участках около 0,3 га. Архитектурную концепцию поселка разработала компания Neumayer & Partner. Другие новинки сезона -- коттеджный поселок "Скандинавия" в 22 км от МКАД по Каширскому шоссе, загородный поселок "Ивантиновские ключи" на 77-м км по Симферопольскому шоссе, коттеджный поселок "Усково" на 12-м км по Ленинградскому направлению, а также коттеджный поселок "Нововысоково" в 31 км от МКАД по Новорижскому шоссе.
Спрос особой активностью не отличался, но, как отмечают участники рынка, в этом году, как и в прошлом, он выше, чем обычно. Этот факт объясняется, как ни странно, благоприятными метеоусловиями: в октябре стояла хорошая погода, и клиенты спешили приобрести жилье до наступления холодов. Глобальных проектов девелоперы на сей раз не предлагали, но новых середнячков появилось довольно много.
Так, вышел на рынок элитный коттеджный поселок "Баден-Баден", который расположен в 12 км от МКАД по Калужскому шоссе. Он состоит из 40 домовладений площадью от 470 до 900 кв. м, построенных на участках около 0,3 га. Архитектурную концепцию поселка разработала компания Neumayer & Partner. Другие новинки сезона -- коттеджный поселок "Скандинавия" в 22 км от МКАД по Каширскому шоссе, загородный поселок "Ивантиновские ключи" на 77-м км по Симферопольскому шоссе, коттеджный поселок "Усково" на 12-м км по Ленинградскому направлению, а также коттеджный поселок "Нововысоково" в 31 км от МКАД по Новорижскому шоссе.
пятница, 23 ноября 2007 г.
Бедным владельцам дорогих квартир можно предложить ежемесячные выплаты в обмен на залог жилья под госгарантии
Сенатор Александр Починок предлагает запустить в России так называемую "обратную ипотеку", при которой малообеспеченный владелец дорогой квартиры мог бы, заложив ее, получать внушительные ежемесячные выплаты под государственные гарантии.
"В стране полно нищих миллионеров. Например, в пределах Центрального округа Москвы нет квартиры стоимостью менее миллиона долларов. Подавляющая часть живущих в этом округе людей не может оплачивать коммунальные услуги. У них очень дорогие квартиры и нет источников дохода", - обозначил проблему в среду на заседании совета по вопросам жилищного строительства в Совете Федерации А.Починок, который является член комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ.
Он отметил, что "квартиры дорогие не по их вине". "В странах, которые попадали даже в еще менее худшую ситуацию, чем мы, запускали обратную ипотеку под гарантии государства", - заявил А.Починок.
По его словам, "при такой ипотеке люди, в отличие от наших воровских схем взятия на опеку, получали ежемесячные нормальные выплаты". "Квартира оставалась в их собственности, оставалась заложенной, потом она продавалась либо выкупалась родственниками", - пояснил сенатор. "Это нормальная реальная схема, которая должна быть внедрена в России", - уверен А.Починок.
"В стране полно нищих миллионеров. Например, в пределах Центрального округа Москвы нет квартиры стоимостью менее миллиона долларов. Подавляющая часть живущих в этом округе людей не может оплачивать коммунальные услуги. У них очень дорогие квартиры и нет источников дохода", - обозначил проблему в среду на заседании совета по вопросам жилищного строительства в Совете Федерации А.Починок, который является член комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ.
Он отметил, что "квартиры дорогие не по их вине". "В странах, которые попадали даже в еще менее худшую ситуацию, чем мы, запускали обратную ипотеку под гарантии государства", - заявил А.Починок.
По его словам, "при такой ипотеке люди, в отличие от наших воровских схем взятия на опеку, получали ежемесячные нормальные выплаты". "Квартира оставалась в их собственности, оставалась заложенной, потом она продавалась либо выкупалась родственниками", - пояснил сенатор. "Это нормальная реальная схема, которая должна быть внедрена в России", - уверен А.Починок.
дополнительные шаги
Шаг второй
Теперь необходимо зарегистрировать ТСЖ в Федеральной регистрационной службе. Сюда вам придется принести почти 500 листов разных протоколов, справок, заявлений. Не сразу, но вы получите уведомление, что ваше товарищество зарегистрировано. Имейте в виду, что подлинники всех документов должны храниться у вас. Председатель ТСЖ Наталья Путырина не поленилась подсчитать, и оказалось, что у нее хранится уже 2100 листов разных документов.
Шаг третий
Администрация города должна снять ваш дом с обслуживания, так как отныне управлять им вы будете сами. Расчетнокассовый центр тоже должен получить от вас уведомление, что вы сменили форму управления. Очень часто РКЦ продолжает присылать квитанции по старой форме, и жильцы, не разобравшись, по ним платят. Ушедшие в общий городской котел деньги вернуть в ТСЖ не удается. Как сказала председатель ТСЖ "Оптимист" Елена Стукова, в их доме неразбериха с квитанциями продолжалась, пока они не обратились в прокуратуру.
Шаг четвертый
После регистрации товарищества собственникам жилья рекомендуется заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, то есть водоканалом, энергетиками, тепловыми сетями, зарегистрировать лифты в Ростехнадзоре. Этим делом вынуждены в первую очередь заниматься жители домовновостроек, так как у них нет иного выхода - они новички на рынке ЖКХ. Зато многие ТСЖ, которые создавались в домах "советской постройки", не спешат перезаключать договоры с поставщиками. Они заключают договоры с теми же самыми управляющими компаниями, которые их до сей поры обслуживали, и только более жестко оговаривают каждую цифру коммунальных платежей. К примеру, у Натальи Путыриной на такое согласование ушло шесть часов. Причем, хотя управляющая компания была заранее уведомлена, что договоры будут заключаться только с ней, в их доме уже успели отключить лифт, разворовать канализационные трубы в подвале и выставить жильцам требование: "Платите за восстановление!"
Оказывается, в администрации Владивостока нет техпаспортов на дом. То есть они когдато были, но утеряны. Зато по закону у ТСЖ эти документы должны быть, и приходится инициаторам всякими способами их делать. На круглом столе, который проводила краевая администрация, была озвучена цифра: 250 миллионов рублей надо заложить в бюджет города, чтобы сделать эти паспорта. Непонятно, почему управляющим компаниям можно эксплуатировать дом без техпаспорта, а ТСЖ нельзя?
Итак, решившимся вступить в бурные воды реформы ЖКХ нужно четко понимать: отныне они оказываются между молотом и наковальней. Они остро почувствуют сопротивление со стороны чиновников от ЖКХ, которым хочется по-прежнему бесконтрольно пользоваться деньгами жильцов, и недоверие со стороны собственных соседей, которые чисто по-русски не любят шибко умных и не доверяют тем, кто проявляет инициативу.
В конечном итоге - цель оправдывает средства. Жильцы, вступившие на путь реформы ЖКХ, платят за жилье заметно меньше, чем соседние дома. Приводят в порядок двор, ремонтируют крыши, утепляют межпанельные швы, осушают подвалы, где много лет стояло болото канализационных вод и плодились комары. Даже косметический ремонт в подъездах обходится им намного дешевле, чем ныне действующим управляющим компаниям.
Евгения Майорова, начальник отдела тарифного регулирования администрации Владивостока:
- У жителей Приморья есть шанс сделать капитальный ремонт жилья за счет государства. Правительство приняло Закон РФ от 21 июля 2007 "О фонде содействия реформированию ЖКХ". В этот фонд правительство намерено вложить 240 миллиардов рублей. Квоты на каждый регион определены и выделены. Что нужно сделать, чтобы получить федеральные деньги? Жильцы многоквартирных домов должны провести общее собрание и выбрать форму управления. Причем вовсе не обязательно ТСЖ или непосредственное управление, можно просто заключить договор с той управляющей компанией, которая уже обслуживает ваш район.
Затем нужно оповестить об этом выборе администрацию города по адресу: ул. Ильичева, 15. После этого специалисты обследуют техническое состояние дома и просчитают стоимость капитального ремонта. Следующий шаг: жильцы дома должны обязаться, что 5 процентов этой стоимости они возьмут на себя.
Теперь необходимо зарегистрировать ТСЖ в Федеральной регистрационной службе. Сюда вам придется принести почти 500 листов разных протоколов, справок, заявлений. Не сразу, но вы получите уведомление, что ваше товарищество зарегистрировано. Имейте в виду, что подлинники всех документов должны храниться у вас. Председатель ТСЖ Наталья Путырина не поленилась подсчитать, и оказалось, что у нее хранится уже 2100 листов разных документов.
Шаг третий
Администрация города должна снять ваш дом с обслуживания, так как отныне управлять им вы будете сами. Расчетнокассовый центр тоже должен получить от вас уведомление, что вы сменили форму управления. Очень часто РКЦ продолжает присылать квитанции по старой форме, и жильцы, не разобравшись, по ним платят. Ушедшие в общий городской котел деньги вернуть в ТСЖ не удается. Как сказала председатель ТСЖ "Оптимист" Елена Стукова, в их доме неразбериха с квитанциями продолжалась, пока они не обратились в прокуратуру.
Шаг четвертый
После регистрации товарищества собственникам жилья рекомендуется заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, то есть водоканалом, энергетиками, тепловыми сетями, зарегистрировать лифты в Ростехнадзоре. Этим делом вынуждены в первую очередь заниматься жители домовновостроек, так как у них нет иного выхода - они новички на рынке ЖКХ. Зато многие ТСЖ, которые создавались в домах "советской постройки", не спешат перезаключать договоры с поставщиками. Они заключают договоры с теми же самыми управляющими компаниями, которые их до сей поры обслуживали, и только более жестко оговаривают каждую цифру коммунальных платежей. К примеру, у Натальи Путыриной на такое согласование ушло шесть часов. Причем, хотя управляющая компания была заранее уведомлена, что договоры будут заключаться только с ней, в их доме уже успели отключить лифт, разворовать канализационные трубы в подвале и выставить жильцам требование: "Платите за восстановление!"
Оказывается, в администрации Владивостока нет техпаспортов на дом. То есть они когдато были, но утеряны. Зато по закону у ТСЖ эти документы должны быть, и приходится инициаторам всякими способами их делать. На круглом столе, который проводила краевая администрация, была озвучена цифра: 250 миллионов рублей надо заложить в бюджет города, чтобы сделать эти паспорта. Непонятно, почему управляющим компаниям можно эксплуатировать дом без техпаспорта, а ТСЖ нельзя?
Итак, решившимся вступить в бурные воды реформы ЖКХ нужно четко понимать: отныне они оказываются между молотом и наковальней. Они остро почувствуют сопротивление со стороны чиновников от ЖКХ, которым хочется по-прежнему бесконтрольно пользоваться деньгами жильцов, и недоверие со стороны собственных соседей, которые чисто по-русски не любят шибко умных и не доверяют тем, кто проявляет инициативу.
В конечном итоге - цель оправдывает средства. Жильцы, вступившие на путь реформы ЖКХ, платят за жилье заметно меньше, чем соседние дома. Приводят в порядок двор, ремонтируют крыши, утепляют межпанельные швы, осушают подвалы, где много лет стояло болото канализационных вод и плодились комары. Даже косметический ремонт в подъездах обходится им намного дешевле, чем ныне действующим управляющим компаниям.
Евгения Майорова, начальник отдела тарифного регулирования администрации Владивостока:
- У жителей Приморья есть шанс сделать капитальный ремонт жилья за счет государства. Правительство приняло Закон РФ от 21 июля 2007 "О фонде содействия реформированию ЖКХ". В этот фонд правительство намерено вложить 240 миллиардов рублей. Квоты на каждый регион определены и выделены. Что нужно сделать, чтобы получить федеральные деньги? Жильцы многоквартирных домов должны провести общее собрание и выбрать форму управления. Причем вовсе не обязательно ТСЖ или непосредственное управление, можно просто заключить договор с той управляющей компанией, которая уже обслуживает ваш район.
Затем нужно оповестить об этом выборе администрацию города по адресу: ул. Ильичева, 15. После этого специалисты обследуют техническое состояние дома и просчитают стоимость капитального ремонта. Следующий шаг: жильцы дома должны обязаться, что 5 процентов этой стоимости они возьмут на себя.
Как стать хозяином дома и сократить коммунальные платежи
Приватизировав квартиру и став собственником жилья, вполне логично взять в свои руки и управление домом. Жилищный кодекс РФ предлагает нам три способа управления домом: ТСЖ, непосредственное управление и управляющая компания. Решение о выборе принимается на общем собрании собственников жилья.
Шаг первый
- Самое сложное - это собрать жителей дома на собрание, - утверждает Николай Голояд, инициатор создания одного из самых первых в городе ТСЖ "Трудовое". - Мы прошли по квартирам, объяснили жильцам идею нового способа управления домов.
Всем понравилось. Но когда развесили объявление о собрании - никто не пришел. Тогда мы пошли другим путем: жильцы каждой квартиры написали доверенность на то, что они доверяют уполномоченному лицу представлять его интересы. Эту доверенность можно написать без нотариуса, прямо на кухне. Заочная форма голосования вполне соответствует Жилищному кодексу.
О собрании вы должны уведомить городскую администрацию, потому что она - собственник неприватизированных квартир, и тоже должна участвовать в голосовании. Чиновники дадут вам перечень бумаг, которые вы должны представить в мэрию для отчета о собрании. Итак, жильцы дома проголосовали за ТСЖ. Не расслабляйтесь - это только начало. Жильцы, вступившие на путь реформы ЖКХ, платят за услуги заметно меньше, чем в соседних домах.
- Утром после того, как меня выбрали председателем ТСЖ, во всех подъездах нашего дома появились листовки, в которых меня обвиняли во всех смертных грехах, - вспоминает Наталья Путырина, ТСЖ "Верхнепортовая, 66". - Я узнала о себе много нового. Благо, нас заранее предупредили, что ктото обязательно попытается меня скомпрометировать и разбрасывает такие листовки по всем домам Владивостока, где инициативные жители пытаются создать ТСЖ.
Шаг первый
- Самое сложное - это собрать жителей дома на собрание, - утверждает Николай Голояд, инициатор создания одного из самых первых в городе ТСЖ "Трудовое". - Мы прошли по квартирам, объяснили жильцам идею нового способа управления домов.
Всем понравилось. Но когда развесили объявление о собрании - никто не пришел. Тогда мы пошли другим путем: жильцы каждой квартиры написали доверенность на то, что они доверяют уполномоченному лицу представлять его интересы. Эту доверенность можно написать без нотариуса, прямо на кухне. Заочная форма голосования вполне соответствует Жилищному кодексу.
О собрании вы должны уведомить городскую администрацию, потому что она - собственник неприватизированных квартир, и тоже должна участвовать в голосовании. Чиновники дадут вам перечень бумаг, которые вы должны представить в мэрию для отчета о собрании. Итак, жильцы дома проголосовали за ТСЖ. Не расслабляйтесь - это только начало. Жильцы, вступившие на путь реформы ЖКХ, платят за услуги заметно меньше, чем в соседних домах.
- Утром после того, как меня выбрали председателем ТСЖ, во всех подъездах нашего дома появились листовки, в которых меня обвиняли во всех смертных грехах, - вспоминает Наталья Путырина, ТСЖ "Верхнепортовая, 66". - Я узнала о себе много нового. Благо, нас заранее предупредили, что ктото обязательно попытается меня скомпрометировать и разбрасывает такие листовки по всем домам Владивостока, где инициативные жители пытаются создать ТСЖ.
Рынок ипотеки ждет повышения ставок
Ставки по ипотеке продолжают расти. Эту тенденцию уже второй месяц подряд демонстрирует Индекс ФОСБОРН – средневзвешенный показатель состояния ипотечного рынка нашей страны
Значения Индекса по итогам октября 2007 г. составили:
9,98% — средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США
11,50% — средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях
Индекс ФОСБОРН – это показатель оптимальных предложений по ипотеке, он является ориентиром для потенциальных заемщиков, желающих получить жилищный кредит, а также для конкурирующих между собой банков. В основу этого показателя закладываются лучшие условия кредитных организаций по всем категориям заемщиков в соответствии с долями на рынке.
Показатели ухудшились:
— по сравнению с результатами расчетов по итогам первого полугодия 2007 г. — на 0,3 пункта в долларах США и на 0,7 пункта в рублях
— по сравнению с результатами расчетов по итогам сентября 2007 г. – на 0,14 пункта в долларах США и на 0,33 пункта в рублях.
Весной и летом этого года российский ипотечный рынок был на взлете: ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования. Впервые ухудшение условий по ипотеке было зафиксировано Индексом ФОСБОРН по итогам сентября 2007 г. (по сравнению с I полугодием 2007 г.). В октябре тенденция продолжилась. Она связана, прежде всего, с тем, что некоторые банки ограничили выдачу ипотеки, увеличили сроки рассмотрения заявок и подняли ставки по жилищным кредитам.
Ситуация, в первую очередь, объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием. Почти все банки в большей или меньшей степени привлекают ресурсы на мировых финансовых рынках. Из-за известных ипотечных проблем в США стоимость фондирования возросла, что стало основной причиной изменений условий по ипотеке в России.
В результате многие российские банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы (sub-prime кредитование) – без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, при этом повышая предельно низкие на тот момент ставки по ипотечным займам. Также, банки стали более тщательно проверять потенциальных заемщиков, то есть ужесточили андеррайтинг, в результате увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок.
Затянувшиеся сроки рассмотрения заявок лишили многих потенциальных заемщиков возможности быстро получить ипотечный кредит. Можно сказать, что в целом сократилось количество людей, для которых получение ипотеки является доступным.
Ставки по оптимальным предложениям ипотеки для различных категорий заемщиков в октябре продолжили повышаться. Произошло сокращение возможностей ипотечного кредитования для заемщиков с неподтвержденным доходом.
Отраженная выше тенденция может быть продолжена вплоть до следующего года. В результате удорожания ресурсов на международных финансовых рынках в российском ипотечном секторе будет происходить перераспределение ключевых позиций. Одни участники уменьшат на нем свою долю или уйдут с рынка, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.
Возможно и дальнейшее повышение процентных ставок по ряду программ ипотечного кредитования и ужесточение условий кредитования для заемщиков, которые не могут официально подтвердить свой доход.
Потенциал к улучшению ситуации лежит в плоскости устранения последствий американского ипотечного кризиса и стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках. Тогда же может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России, отмечавшаяся в 2006 и в первом полугодии 2007 годах.
Разница показателей Индекса ФОСБОРН с данными ЦБ РФ за III квартал по-прежнему фиксирует значительный потенциал улучшения условий выдачи ипотеки для среднего потребителя за счет качественного информирования населения о доступных программах ипотечного кредитования.
Тем, кто собирается в ближайшие месяцы брать ипотечный кредит, лучше поторопиться. Ставки во многих банках остаются пока на прежнем уровне, и с помощью внимательного анализа рынка можно получить кредит на тех же условиях. Сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях, может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. Если ставки во многих банках в скором времени действительно повысятся, то даже при тенденциях к улучшению ситуации на рынке их понижение произойдет далеко не сразу – не исключено, что наступит продолжительная стагнация.
Значения Индекса по итогам октября 2007 г. составили:
9,98% — средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США
11,50% — средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях
Индекс ФОСБОРН – это показатель оптимальных предложений по ипотеке, он является ориентиром для потенциальных заемщиков, желающих получить жилищный кредит, а также для конкурирующих между собой банков. В основу этого показателя закладываются лучшие условия кредитных организаций по всем категориям заемщиков в соответствии с долями на рынке.
Показатели ухудшились:
— по сравнению с результатами расчетов по итогам первого полугодия 2007 г. — на 0,3 пункта в долларах США и на 0,7 пункта в рублях
— по сравнению с результатами расчетов по итогам сентября 2007 г. – на 0,14 пункта в долларах США и на 0,33 пункта в рублях.
Весной и летом этого года российский ипотечный рынок был на взлете: ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования. Впервые ухудшение условий по ипотеке было зафиксировано Индексом ФОСБОРН по итогам сентября 2007 г. (по сравнению с I полугодием 2007 г.). В октябре тенденция продолжилась. Она связана, прежде всего, с тем, что некоторые банки ограничили выдачу ипотеки, увеличили сроки рассмотрения заявок и подняли ставки по жилищным кредитам.
Ситуация, в первую очередь, объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием. Почти все банки в большей или меньшей степени привлекают ресурсы на мировых финансовых рынках. Из-за известных ипотечных проблем в США стоимость фондирования возросла, что стало основной причиной изменений условий по ипотеке в России.
В результате многие российские банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы (sub-prime кредитование) – без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, при этом повышая предельно низкие на тот момент ставки по ипотечным займам. Также, банки стали более тщательно проверять потенциальных заемщиков, то есть ужесточили андеррайтинг, в результате увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок.
Затянувшиеся сроки рассмотрения заявок лишили многих потенциальных заемщиков возможности быстро получить ипотечный кредит. Можно сказать, что в целом сократилось количество людей, для которых получение ипотеки является доступным.
Ставки по оптимальным предложениям ипотеки для различных категорий заемщиков в октябре продолжили повышаться. Произошло сокращение возможностей ипотечного кредитования для заемщиков с неподтвержденным доходом.
Отраженная выше тенденция может быть продолжена вплоть до следующего года. В результате удорожания ресурсов на международных финансовых рынках в российском ипотечном секторе будет происходить перераспределение ключевых позиций. Одни участники уменьшат на нем свою долю или уйдут с рынка, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.
Возможно и дальнейшее повышение процентных ставок по ряду программ ипотечного кредитования и ужесточение условий кредитования для заемщиков, которые не могут официально подтвердить свой доход.
Потенциал к улучшению ситуации лежит в плоскости устранения последствий американского ипотечного кризиса и стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках. Тогда же может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России, отмечавшаяся в 2006 и в первом полугодии 2007 годах.
Разница показателей Индекса ФОСБОРН с данными ЦБ РФ за III квартал по-прежнему фиксирует значительный потенциал улучшения условий выдачи ипотеки для среднего потребителя за счет качественного информирования населения о доступных программах ипотечного кредитования.
Тем, кто собирается в ближайшие месяцы брать ипотечный кредит, лучше поторопиться. Ставки во многих банках остаются пока на прежнем уровне, и с помощью внимательного анализа рынка можно получить кредит на тех же условиях. Сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях, может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. Если ставки во многих банках в скором времени действительно повысятся, то даже при тенденциях к улучшению ситуации на рынке их понижение произойдет далеко не сразу – не исключено, что наступит продолжительная стагнация.
среда, 21 ноября 2007 г.
РИЕЛТОР
Риелтор
Риелтор бывает разный
Существует два типа риелторов. Их можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом:
- Перед началом риелтор работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг.
- На вопрос о комиссионных по сделке риелтор Вас твердо одергивает, ссылаясь на коммерческую тайну. Продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если Вы приходите в агентство со своим "консультантом", его вопросы вызывают раздражение у риелтора.
По первому типу риелторов – вопросов нет. Люди профессионально оказывают услуги в сфере недвижимости, зарабатывают своим трудом деньги и не стыдятся этого.
Второй описанный принцип работы риелтора вроде бы также использует вполне приемлемый коммерческий подход: Вы знаете свою сумму, а все что сверху – это договоренности риелтора и покупателя. Вы обратились в фирму, она проводит сделку и дает определенные гарантии. Какие могут быть вопросы к риелтору?
Риелтор бывает разный
Существует два типа риелторов. Их можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом:
- Перед началом риелтор работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг.
- На вопрос о комиссионных по сделке риелтор Вас твердо одергивает, ссылаясь на коммерческую тайну. Продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если Вы приходите в агентство со своим "консультантом", его вопросы вызывают раздражение у риелтора.
По первому типу риелторов – вопросов нет. Люди профессионально оказывают услуги в сфере недвижимости, зарабатывают своим трудом деньги и не стыдятся этого.
Второй описанный принцип работы риелтора вроде бы также использует вполне приемлемый коммерческий подход: Вы знаете свою сумму, а все что сверху – это договоренности риелтора и покупателя. Вы обратились в фирму, она проводит сделку и дает определенные гарантии. Какие могут быть вопросы к риелтору?
Ипотеки и недвижимость...
Большинство людей, заключив с банком договор ипотечного кредитования, сразу же начинают задумываться о том, как поскорее этот кредит погасить. И, считая, что досрочное погашение ипотеки легко выполнимое и выгодное решение вопроса, порой не учитывают некоторые «подводные камни», с которыми им придется столкнутся в данной ситуации.
Итак, в случае досрочного погашения ипотечного долга, интересы заемщика и банка существенно отличаются. У заемщика убавляется сумма займа, уменьшается сумма выплаты процентов по займу, сокращаются сроки выплаты ипотечного кредита. В то же время банк (кредитная организация) при заключении договора ипотечного кредитования планировал регулярно получать доход в виде процентов на всю сумму ипотечного кредита. В итоге же, заемщик, досрочно погашающий долг, вынуждает банк изыскивать возможности пристроить эти средства, не потеряв их доходности, но это не всегда удается. И вот тут-то и начинаются сложности обусловленные, тем, что банкам невыгодно досрочное погашение ипотечных кредитов. И они (банки) начинают диктовать свои условия, тормозящие досрочное погашение ипотеки.
Во-первых, они устанавливают минимальные суммы, которые могут быть зачислены в счет погашения долга. Эта сумма, в зависимости от региона, устанавливается обычно в размере от 500-600$ до 3000$, или от 16 до 80 тысяч рублей. И, разумеется, это делается для того, что чем больше минимальная сумма, тем сложнее её выделить из семейного бюджета.
Во-вторых, следующая мера, тормозящая досрочное погашение кредита – это правило, обязывающее заемщика уведомлять банк о желании внести средства на досрочное погашение долга за 15-30 дней и получить разрешение кредитного комитета. И если разрешение получено, а заемщик отказывается внести средства, банк имеет право налагать штраф за день просрочки платежа.
В-третьих, банк также имеет право устанавливать срок, в течении которого досрочные платежи по кредиту не принимаются. Есть еще вариант- когда банком назначается срок, в течении которого платежи принимаются, но это облагается штрафом в размере 2-3 % от его суммы. В этом случае досрочно погашение долга возможно, но придется доплатить на каждые 100$ по 2-3$ в виде комиссии. Длительность таких условий может быть от 3 месяцев до 5 лет с момента подписания кредитного договора; наиболее распространенный вариант- 6 месяцев.
Следует все же отметить, что пока еще есть кредитные организации, где можно гасить кредит сразу и без ограничений. Все эти особенности регламентируются в кредитном договоре, и, потому нужно быть предельно внимательным при выборе банка и при подписании договора...
Итак, в случае досрочного погашения ипотечного долга, интересы заемщика и банка существенно отличаются. У заемщика убавляется сумма займа, уменьшается сумма выплаты процентов по займу, сокращаются сроки выплаты ипотечного кредита. В то же время банк (кредитная организация) при заключении договора ипотечного кредитования планировал регулярно получать доход в виде процентов на всю сумму ипотечного кредита. В итоге же, заемщик, досрочно погашающий долг, вынуждает банк изыскивать возможности пристроить эти средства, не потеряв их доходности, но это не всегда удается. И вот тут-то и начинаются сложности обусловленные, тем, что банкам невыгодно досрочное погашение ипотечных кредитов. И они (банки) начинают диктовать свои условия, тормозящие досрочное погашение ипотеки.
Во-первых, они устанавливают минимальные суммы, которые могут быть зачислены в счет погашения долга. Эта сумма, в зависимости от региона, устанавливается обычно в размере от 500-600$ до 3000$, или от 16 до 80 тысяч рублей. И, разумеется, это делается для того, что чем больше минимальная сумма, тем сложнее её выделить из семейного бюджета.
Во-вторых, следующая мера, тормозящая досрочное погашение кредита – это правило, обязывающее заемщика уведомлять банк о желании внести средства на досрочное погашение долга за 15-30 дней и получить разрешение кредитного комитета. И если разрешение получено, а заемщик отказывается внести средства, банк имеет право налагать штраф за день просрочки платежа.
В-третьих, банк также имеет право устанавливать срок, в течении которого досрочные платежи по кредиту не принимаются. Есть еще вариант- когда банком назначается срок, в течении которого платежи принимаются, но это облагается штрафом в размере 2-3 % от его суммы. В этом случае досрочно погашение долга возможно, но придется доплатить на каждые 100$ по 2-3$ в виде комиссии. Длительность таких условий может быть от 3 месяцев до 5 лет с момента подписания кредитного договора; наиболее распространенный вариант- 6 месяцев.
Следует все же отметить, что пока еще есть кредитные организации, где можно гасить кредит сразу и без ограничений. Все эти особенности регламентируются в кредитном договоре, и, потому нужно быть предельно внимательным при выборе банка и при подписании договора...
Агентство недвижимости
Группа компаний ЦАН ведет строительство коттеджных поселков, обеспечивает их необходимой инфраструктурой и реализует объекты на любом этапе строительства. В наших проектах – коттеджные поселки «бизнес» и «эконом» класса, расположенные в северном и южном направлениях от Петербурга, в курортных и перспективных районах Ленинградской области.
Всем привет
Это проба пера. Муть но всеже пора зарабатывать деньги через гугля адсенса!!!!!!
Уважаемый Клиент! Мы рады приветствовать Вас на интернет-страничке агентства недвижимости "БОРИСОВ"! Агентство недвижимости "БОРИСОВ" было основано в 1993 году в Обнинске Калужской области предпринимателем Борисом Михайловичем БОРИСОВЫМ и принадлежит к числу старейших и опытнейших риэлторских компаний Калужского региона. За 13 лет работы на региональном и подмосковном рынках недвижимости риэлторская компания "БОРИСОВ" приобрела уникальный опыт сделок с недвижимостью и по праву заслужила себе репутацию безупречного и ответственного партнера. В начале своей деятельности агентство недвижимости "БОРИСОВ" специализировалось на сделках с загородной недвижимостью, оказывая клиентам услуги по продаже, покупке и обмену домов, дач, коттеджей и земельных участков (Киевское и Калужское шоссе от 70км до140-160км ). Очень скоро агентство недвижимости стало одним из лидеров на рынке загородной недвижимости...
правда это или нет........кто знает ответ?
Уважаемый Клиент! Мы рады приветствовать Вас на интернет-страничке агентства недвижимости "БОРИСОВ"! Агентство недвижимости "БОРИСОВ" было основано в 1993 году в Обнинске Калужской области предпринимателем Борисом Михайловичем БОРИСОВЫМ и принадлежит к числу старейших и опытнейших риэлторских компаний Калужского региона. За 13 лет работы на региональном и подмосковном рынках недвижимости риэлторская компания "БОРИСОВ" приобрела уникальный опыт сделок с недвижимостью и по праву заслужила себе репутацию безупречного и ответственного партнера. В начале своей деятельности агентство недвижимости "БОРИСОВ" специализировалось на сделках с загородной недвижимостью, оказывая клиентам услуги по продаже, покупке и обмену домов, дач, коттеджей и земельных участков (Киевское и Калужское шоссе от 70км до140-160км ). Очень скоро агентство недвижимости стало одним из лидеров на рынке загородной недвижимости...
правда это или нет........кто знает ответ?
Подписаться на:
Сообщения (Atom)